» » جنبه‌های کیفری فروش مال توقیف شده

مهرگان
 
 
 

جنبه‌های کیفری فروش مال توقیف شده

14 مهر 1394

سعید شکاری ـ وکیل دادگستری

امروزه غالباً ، شروع به انجام معاملات با تنظیم اسنادی به نام قولنامه، مبایعه نامه، بیع نامه و فروش نامه به عمل می‌آید. تنظیم اسناد مذکور اگر چه به طور عمده و معمولا در رابطه با اموال غیر منقول و خصوصا املاک و اراضی انجام می‌گیرد، لیکن در حال حاضر چنین اسنادی جین نقل و انتقال اموال منقولی نظیر وسایل نقلیه نیز تنظیم می‌گردد.
به طور مثال، طبق قانون، انتقال رسمی‌ملک به خریدار، نیاز به مدارکی دارد. فروشنده باید گواهی پایان کار ساختمان را از شهرداری منطقه دریافت نماید؛ گواهی مفاصاحساب مالیاتی از حوزه ی مالیاتی مربوط اخذ گردد؛ و گواهی در بازداشت نبودن ملک از اداره ی ثبت محل وقوع ملک تهیه گردد.
از طرفی خریدار ممکن است تمام ثمن معامله را نقداً در اختیار نداشته باشد و برای تهیه ی کل مبلغ، مهلتی را از فروشنده درخواست نماید. لذا هر یک از متعاملین برای فراهم نمودن مقدمات و شرایط مذکور، یاز به زمان دارند تا پس از تهیه ی مقدمات فوق، نسبت به انتقال رسمی‌ملک در دفتر اسناد رسمی‌اقدام شود.
در مواردی یکی از طرفین که معمولاً فروشنده می‌باشد، از حضور در دفتر اسناد رسمی‌در تاریخ مندرج در سند عادی تنظیم شده خودداری می‌نماید، زیرا با توجه به عدم ثبات قیمت املاک و سیر صعودی افزایش قیمت، فروشنده تصور می‌نماید با عدم حضور و خلف وعده می‌تواند مبلغ بیشتری از خریدار دریافت کند. در این گونه موارد، خریدار ناگریز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی‌می‌شود، که در حال خاضر بخش عمده ای از پرونده‌ها و دعاوی مطروحه در محاکم حقوقی را تشکیل می‌دهد.
در برخی از پرونده‌های مطروحه، پس از استعلام مرجع قضایی یا دفترخانه ی اسناد رسمی‌که ملک مورد معامله باید در آن دفتر مورد نقل و انتقال قرار گیرد؛ از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک در خصوص تعیین مالک و خلاصه آخرین وضعیت ملک، مورد معامله پیش از انعقاد سند عادی در توقیف بوده و در واقع فروشنده مالی را که قابلیت واگذاری و نقل و انتقال نداشته به خریدار فروخته است.در چنین مواردی برخی از دادگاه‌ها دعوای خریدار به طرفیت فروشنده به خواسَته ی الزام به تحویل مورد معامله و تنظیم سند رسمی‌با استناد به قرارداد عادی را با توجه به درقید بازداشت بودن ملک قابل استماع ندانسته و به استناد ماده ی ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی‌و انقلاب در امور مدنی و ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی قرار رد دعوی صادر می‌نماید.
چنین معامله ای از نظر حقوق مدنی باطل و بلااثر است: زیرا ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می‌دارد: (( هرگونه نقل او انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.)) مضافاً این که فروشنده مطابق بند ۳ ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی، ملزم به تسلیم مورد معامله به خریدار است و تسلیم عبارت است از این که مورد معامله در اختیار خریدار گذاشته شود، به طوری که وی قادر به هر گونه تصرف و انتفاعی در مورد معامله باشد، حال آن که اگر فروشنده قدرت بر تسلیم مبیع نداشته باشد، چنین خرید و فروشی وفق ماده ی ۳۴۸ قانون مدنی باطل است.
سوالی که در این خصوص مطرح می‌باشد آن است که اگر کسی مال توقیف شده را بفروشد، افزون بر ضمانت اجرای بطلان آیا فروشنده دارای مسؤولیت کیفری نیز می‌باشد. به عبارتی، آیا فروشنده مرتکب جرم شده است؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ، وصف مجرمانه چیست؟ آیا فروشنده با عدم اعلام در توقیف بودن مال مرتکب جرم کلاهبرداری شده است؟ و یا جرم خاصی به وقوع پیوسته، و این جرم خاص دارای چه اجزاء و عناصری می‌باشد؟
در رویه ی قضایی دیده شده است که دادگاه عنوان محرمانه ی کلاهبرداری را به این عمل بار کرده و مرتکب را به استناد ماده ی یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس ارتشاء و کلاهبرداری و نیز ماده ی ۱۱۷ قانون ثبت محکوم می‌نماید. در یک رای، دادگاه چنین استدلال کرده است: (( فروش ملک بازداشتی و امیدواری تجدیدنظر خوانده به امر غیرواقع(مالکیت تجدید نظرخواه) و اخذ مبلغ سی میلیون و چهارضدهزار تومان با عنوان ثمن معامله عنصر مادی و قانوی بزه موضوع ماده ی یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری را محقق می‌نماید&#۸۲۳۰;))
حذف ماده ی ۱۱۷ قانون ثبت از ردیف مستندات قانونی دادگاه نظر داده است در همین پرونده اعمال مقررات ماده ی ۲۳۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی‌و انقلاب در امور کیفری (اعلام اشتباه) و قاضی اقدام فروشنده را که نسبت به دادنامه ی مذکور شده و مراتب توقیف بودن ملک را به خریدار اعلام نکرده است، از نوع ترک فعل دانسته و آورده است: (( برای این که رفتاری مصداق معامله ی معارض طبق ماده ی ۱۱۷ قانون ثبت شود، معامله ی دوم لزوماً باید با سند رسمی‌صورت پذیرد. در پرونده ی حاضر معامله ی رسمی‌است، ولی معامله ی دوم با سند عادی صورت گرفته است. بنابراین آنچه فروشنده انجام داده است، از مصادیق معامله ی معارض نیست و از مصادیق انتقال مال غیر نیز نمی‌باشد؛ زیرا به توقیف گذاشتن ملک موجب زوال مالکیت فروشنده نمی‌گردد و عمل متعاقب وی در انتقال مالکیت ملک را نمی‌توان به فروش مال غیر تعبیر کرد. طبق حکم شماره ی ۱۷۹۶ مورخ ۱۶/۶/۱۳۱۹ صادره از شعبه ی دوم دیوان عالی کشور، انتقال ملکی که قبلاً در رهن دیگری بوده ، جنبه ی کیفری ندارد. حکم شماره ی ۳۵۵ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۱۷ صادره از شعبه ی پنجم دیوان عالی کشور نیز به طور صریح به همین مطلب دلالت دارد و در جرم کلاهبرداری عمل مرتکب باید به صورت فعل و مثبت باشد و ترک فعل حتی اگر توأم با سوءنیت بوده و موجب اغفال طرف نیز شود، عنصر مادی کلاهبرداری را تشکیل نمی‌دهد هم چنین فعل مثبت تشکیل دهنده ی عنصر مادی کلاهبرداری باید بروز و ظهور خارجی داشته باشد، بنابراین صرف دروغ گویی کافی نیست و توسل به وسیله ی متقلبانه یا صحنه سازی متقلبانه لازم است و ان شامل عملیات و اقداماتی با عوارض بیرونی و تظاهری و نمایشی و متقلبانه است. استدلال دادگاه مبنی بر این که فروش ملک بازداشتی امیدوار نمودن خریدار به امر غیرواقع است، صحیح نمی‌باشد، زیرا در این فرض هیچ امر غیرواقعی متصور نیست. مثالهای امیدوار نمودن به امر غیرواقع عبارت از موارد زیر می‌باشد:
۱- کس دیگر را با جعل نقشه ی شهرداری امیدوار کند؛
۲- کسی ادعا کند که قرار است فلان خیابان عریض شود و این موجب کاهش قیمت متداول شود،
۳- دلالی با صحنه سازی مالک را از پایین آمدن قیمت‌ها بترساند؛
۴- کسی دیگری را امیدوار کند که طلب سوخته ی او وصول خواهد شد.
قضیه ی مطروحه در پرونده ی ذکر شده، شباهتی با مثال‌های مفروض ندارد. متقلبانه بودن وسیله ی مورد استناد مجرم، شرط تحقق جرم کلاهبرداری است. فعل مثبت مادی باید متضمن یک سلسله صحنه سازی‌ها و مانورهای متقلبانه بوده و بین این صحنه سازی‌ها و تحصیل مال رابطه ی علیت موجود باشد)).
این استدلال قاضی در مقام اعلام اشتباه نسبت به رای مورد موافقت معاونت دادگستری استان قرار گرفته و پرونده به نظر قاضی صادر کننده ی حکم بدوی رسیده که ایشان تذکر را نپذیرفته و پرونده به نظر قاضی صادر کننده ی حکم بدوی رسیده که ایشان تذکر را نپذیرفته و پرونده به شعبه ی چهلم دیوان عالی کشور ارسال شده است. هیأت شعبه پس از تشکیل جلسه، قرائت گزارش عضو ممیز و بررسی اوراق پرونده در خصوص درخواست اعمال بند ((ب)) ماده ی ۲۳۵ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی‌و انقلاب در امور کیفری نسبت به دادنامه ی شماره ی ۹۵۶ مورخ ۱۱/۸/۱۳۷۸ صادره از شعبه ی ۱۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران مبنی بر تأیید دادنامه ی شماره ی ۱۶۲۳ مورخ ۲۴/۱۱/۱۳۷۷ صادره از شعبه ی دوم دادگاه عمومی‌ورامین، چنین رای می‌دهد؛ با ملاحظه ی محتویات پرونده، نظر به این که بازداشت ملک موجود سلب مالکیت مالک از عین و منافع ملک غیر(کلاهبرداری) مصداق یابد، مورد منطبق با مادهی یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء و اختلاس و کلاهبرداری مصوب سال ۱۳۶۷ نمی‌باشد.
علی هذا با قبول درخواست متقاضی با استناد به تبصره ی چهار ماده ی ۲۳۵ قانون آیین دادرسی کیفری دادگاه‌های عمومی‌و انقلاب، ضمن نقض دادنامه ی فوق الذکر، پرونده به شعبه ی دیگر دادگاه تجدید نظر استان تهران ارجاع می‌گردد(سپهوند، ۱۳۸۸: ۷۵).
عنصر قانونی جرم فروش مال توقیف شده، ماده ی ۶۳۳ قانون مجازات اسلامی‌است که مقرر می‌دارد (( هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است، بدون اجازه دولت دخالت یا تصرفی نماید که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد، به حسب از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.))
عنصر مادی جرم مذکور، تصرف و دخالت غیر قانونی در اموال توقیف شده می‌باشد. ((تصرف عبارت است از: استیلای مادی و عرفی انسان بر مال، به قصد استفاده از آن به نفع خود)) ( طیرانیان، ۲۹:۱۳۷۶ ). لیکن دخالت ، عمل مثبت مادی است که دارای تظاهر و آثار خارجی و بیرونی بوده و گستره ی وسیع تری را در بر می‌گیرد. دخالت را می‌توان هر نوع اقدامی‌از جمله اقدام حقوقی به شمار آورد که شامل معامل ت و خرید و فروش نیز می‌گردد. بنابراین فروش به معنای نوعی دخالت نمودن در مالی است که از طرف مقامات ذی صلاح توقیف شده و خروجی آن که عبارت است از واگذاری و نقل و انتقال مورد معامله که منافی توقیف بوده و با آن در تعارض کامل می‌باشد.
عنصر معنوی این جرم ، سوءنیت عام است. به عبارتی شخص مرتکب باید آگاهانه و عالمانه در مالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده، دخالت و تصرف نماید و حتی ممکن است برای دخالت کننده و متصرف هیچ گونه منفعتی نداشته باشد(زراعت، ۴۲۱:۱۳۷۷ ).
ذکر کلمه ی ((دولت)) در ماده ی مذکور، صرفاً مشمول قوه ی مجریه نبوده و کلیه ی مقامات ذی صلاحی که به حکم قانون مجاز به توقیف اموال می‌باشند را در بر می‌گیرد. معمولاض توقیف که عبارت است از (( ممانعت و جلوگیری از نقل و انتقال اموال با حالت انتظار رفع این ممانعت))، به منظور حفظ حقوق اشخاص و استیفای طلب بستانکاران حقیقی و حقوقی از طریق دوایر اجرای ثبت یا اجرای دادگستری یا در قالب صدور قرار تأمین خواسته و دستور موقت از طریق مراجع قضایی اعمال می‌گردد.
فهرست منابع:
۱) سپهوند، امیرخان، (( کلاهبرداری جرم فصل (۳))، در: میهمانان ما ، تهران : جنگل، چاپ نخست، ۱۳۸۸
۲) طیرانیان، غلامرضا، دعاوی تصرف، تهران : گنج دانش، ۱۳۷۶.
۳) زراعت، عباس، شرح قانون مجازات اسلامی‌– بخش تعزیرات، فیض، ۱۳۷۷.
به قلم: سعید شکاری نمین – وکیل پایه یک دادگستری
منتشر شده درماهنامه دادرسی شماره ۹۸ ، سال هفدهم ، خرداد و تیر ۱۳۹۲

آنچه از حقوق باید بدانید


ارسال نظر

نام:
ایمیل:
متن نظر:
 
برای مشاهده بهتر سایت از مرورگر فایرفاکس ، اُپرا و یا گوگل کروم استفاده نمایید