» » مقررات تنظیم قرارداد اجاره

مهرگان
 
 
 

مقررات تنظیم قرارداد اجاره

27 آبان 1391

توصيه هايي براي نوشتن قراردادهاي اجاره


قانون
متاسفانه قرارداد بستن و نوشتن از نظر اغلب ما ايرانيان کاري است زائد و اصطلاحاً «فرماليته». اگر از کسي که اين اصطلاح را به کار مي برد بپرسيد يعني چه؟ جواب درست و حسابي نخواهيد شنيد. شايد با دست و چشم و ابرو اشاره يي بکند که امضا کن بره، سخت نگير، مقصود و منظور گوينده اين است که امضا کردن قرارداد و خود قرارداد مشکلي است و موضوعي بي اهميت. اما بعد از امضاي قرارداد همان کس که به آن صفت «فرماليته» داده است و شما را به سهل انگاري و آسان گرفتن کار تشويق کرده بود چنانچه اختلافي بروز کند يا عملي انجام دهيد که مخالف متن قرارداد باشد چهره يي ديگر پيدا مي کند و نوشته هاي قرارداد را به شما نشان خواهد داد و با غرور و گاهي قرص و محکم و طلبکارانه مدعي مي شود که به قول معروف چهار ميخه از شما تعهد گرفته است که چنين و چنان کنيد يا نکنيد. اگر آن موقع يادآوري کنيد که خودش مي گفت قرارداد فرماليته است و بي اهميت و شما چندان اعتنايي به نوشته هاي آن نکرديد يا چندان رضايتي در گنجانيدن يا بودن بعضي مواد در قرارداد نداشتيد؛ کو گوش شنوا؟برخلاف ديگر نقاط عالم که هر چه موضوع مهم تر باشد قرارداد مفصل تر است و در آن به ذکر موارد بسيار جزيي مي پردازند و تکليف تمام وقايع را پيشاپيش مشخص مي کنند و روشي براي حل و فصل اختلاف در آن مي گنجانند؛ در ديار ما قراردادها حداکثر دوصفحه يي هستند و در آن با ذکر کلماتي کلي و بسيار کشدار سر و ته قضيه به هم آورده مي شود. قراردادهاي ما بيشتر به رسيدي مي ماند که از طرف مقابل مي گيريم و در آن به دادن و گرفتن پول يا مالي اقرار مي کنيم.اما بعد از بروز اختلاف است که متوجه مي شويم اي کاش در نوشتن قرارداد به گونه يي ديگر عمل مي کرديم و به گونه يي ديگر توافق. يا اي کاش به جاي نوشتن سندي عادي پرداخت هزينه تنظيم سندي رسمي را در دفترخانه مي پذيرفتيم تا به اين مشکل برنمي خورديم.

قرارداد يعني پيش بيني آينده و قرارداد خوب آن است که طرفين تمامي زواياي رابطه يي را که مي خواهند ايجاد کنند يا به آن خاتمه بدهند، پيشاپيش مشخص کرده باشند. متاسفانه هنگام عقد قرارداد هيچ علاقه يي نداريم که از راهنمايي و دانش اشخاص آگاه در انعقاد قرارداد استفاده کنيم يا دست کم خودمان چندان زحمت نمي کشيم تا با آينده نگري قراردادي را منعقد کنيم. بسيار متاسفم و عذرخواه از ذکر اينکه بعضي از مردم معتقدند «مشاور حرف مفت مي زند اما مفتي حرف نمي زند.» بعضي از مردم در ديار ما تا کارشان به دادگستري کشيده نشود نمي خواهند از خدمات وکيل و مشاور حقوقي استفاده کنند حتي بعضي تا آخرين مرحله دادرسي هم خودشان به دادگاه مي روند و هيچ ضرورتي در استخدام وکيل نمي بينند. بارها در طول زندگي حرفه يي خودم ديده ام بعضي از همکاران و مردم گله مي کنند «چرا اينقدر اگر و مگر مي کني؟،»، «چرا اينقدر سوال مي کني؟،» و «چرا اينقدر دقت مي کني؟،». متاسفانه ريزبيني، دقت، نظم و علاج واقعه را قبل از وقوع چندان نمي پسنديم. در حال زندگي مي کنيم و با آينده کاري نداريم. به گفتن ان شاءالله اتفاق بدي نمي افتد يا درست مي شود و نفوس بد نزن، بسنده مي کنيم. اين گونه کارها را از سر باز مي کنيم. اما افسوس که گاهي اتفاقات بدي هم مي افتد و چون از پيش آمادگي رويارويي با آن را نداشتيم دردسرها دوچندان مي شود و کارها بدجوري به هم گره مي خورد.

2 - ما بحق يا ناحق، بجا يا نابجا- آنقدر صنم داريم که گفتن و نوشتن از روابط موجر و مستاجر ياسمن است. قانونگذار خودش را بي نياز از مداخله و تصويب مقرراتي براي سر و سامان دادن به وضع اجاره اماکن ندانسته است و قوانين متعددي در اين موضوع وضع کرده است- به قانون 2/5/1356- 13/2/1362 ، 6/5/1376 مي توان اشاره کرد که در آخرين قانون مقررات قانون مدني - و قرارداد طرفين را با مقررات قانون اخير حاکم بر روابط موجر و مستاجر مي داند. قانونگذار با 13 ماده تکليف روابط موجر و مستاجر را به زعم خودش مشخص کرده است، اما متاسفانه آنچه در واقع رخ مي دهد با آنچه قانونگذار بيان کرده است چندان منطبق نيست و موارد زيادي از نظر وي به دور مانده است. اصل آزادي اراده در انعقاد قرارداد اگرچه سنگ بناي علم حقوق است اما آنجا که يک طرف قرارداد واقعاً در موضع ضعف قرار دارد و طرف ديگر کاملاً در موضع قدرت، نيازمند اين است که قانونگذار حداقلي براي قرارداد مشخص کند که چگونه قراردادي در خصوص موضوع معتبر است و دامنه آزادي اراده طرفين تا کجاست. براي مثال در ماده 4 مقرر شده است «چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند يا وجه مذکور به مستاجر يا سپردن آن به دايره اجراست...» اولاً در تمام قراردادهاي اجاره که در بنگاه هاي معاملات املاک به کار مي رود حق حبس مستاجر از وي گرفته شده است و تحويل و تسليم مبلغ وديعه موکول به تخليه ملک است.ثانياً پاراگراف دوم ماده 4 غالباً در عالم واقع رخ نمي دهد که «چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستاجر از ناحيه مستاجر يا عدم پرداخت مال الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارت وارده يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد.»چون در قراردادهاي اجاره ماده يي گنجانيده شده يا مي شود که موجر حق خواهد داشت بدهي هاي مستاجر را از مبلغ وديعه کم کند.رها کردن مردم تا هرگونه که خواستند توافق کنند هيچ ثمره يي جز قوي شدن آنکه بي نياز تر است و ضعيف تر شدن آنکه محتاج تر است دربر نخواهد داشت. مستاجري که به محض تمام شدن مدت اجاره به درخواست موجر يا قائم مقام قانوني اش ظرف يک هفته بايد عين مستاجره را تخليه کند و بدين منظور اجراي ثبت يا مقام قضايي در خدمت موجر است چندان قدرت چانه زني ندارد؛ بايد شرايط موجر را بپذيرد.

3 - قصدم در اين نوشته نقد قانون موجر و مستاجر نيست که علت اصلي نگارش اين نوشته، رفتار ناشايست و ظلمي بود که صاحبخانه بي معرفتي به يکي از دوستانم روا داشت. چهره اش زرد و غمگين بود و اعصابش برهم ريخته. چندي پيش قرارداد اجاره اش منقضي شده بود و صاحبخانه رند در اين بازار فعلي مسکن که قيمت ها از سر بالا رفتن سرسام آور باز مانده است براي تمديد اجاره براي يک سال ديگر مطالبه ماهانه يکصد هزار تومان علاوه بر اجاره سال گذشته مي کرد و دوستم چاره را در تخليه ملک و خاتمه قراردادش با موجر ديده بود اما صاحبخانه که از برگردانيدن وديعه عاجز بود و علاقه يي هم به رفتن دوستم نداشت قريب دو ماهي بازي اش داده بود. مبلغ وديعه را تا آخرين لحظاتي که دوستم قصد تخليه داشت، نگه داشته بود و هنگام تخليه به عنوان «دير کرد» هم روزي 200 هزار ريال اجرت المثل مندرج در قرارداد را طلب کرده بود و ستاند و هم مبلغ اجاره اش را به قرار مبلغ مندرج در قرارداد سال گذشته. نه صاحبخانه رند زير بار مي رفت که در بازگردانيدن وديعه خودش کوتاهي کرده است و نه بنگاهداري که سند عادي اجاره در محضرش تنظيم شده بود، حاضر بود به طرفداري دوستم حرفي بزند. آيا جايي را سراغ داريد بدهکاري که بعد از سي و چند روز تاخير حاضر مي شود بخشي از بدهي خودش را به مستاجر بابت وديعه بپردازد آن هم با چکي که سررسيدش فرداي آن روز است، مستحق دريافت خسارت تاخير در تخليه بداند؟،دوستم هيچ گمان نمي کرد اجرت المثل ايام تصرف بعد از انقضاي عقد اجاره که بنگاهدار خودش بدون آنکه موجر و مستاجر با يکديگر صراحتاً توافقي بر سر آن بکنند در قرارداد گنجانيده بود در پايان عقد اجاره بعد از کلي بگو مگو باعث تباه شدن بخشي از مبلغ و وديعه اش بشود که تمام دارايي نقدي اش بود.به اکراه و به ناچار مجبور شده بود براي دريافت وديعه اش از اين مبلغ که به زور از او ستانده بودند، بگذرد تا آبرويش نزد صاحبخانه جديد و در و همسايه حفظ شود. آنگاه که براي هر ساعت توقف کاميون خاور و کارگراني که براي حمل و جابه جايي اثاثيه اجير شده اند هر ربع ساعت بايد مبلغي بپردازيد ديگر نمي توان بحث کرد و به رفتار طرف مقابل اعتراض کرد. هيچ مرجعي در آن لحظه به کمک تان نخواهد آمد. گاهي حق اعتراض و دادخواهي به کساني تعلق دارد که مي توانند اعتراض کنند. اين توانايي در رابطه موجر و مستاجر منوط به اين است که به طور مستقل مستاجر بتواند مبلغ وديعه خانه جديد را بپردازد و وابسته به پولي نباشد که در اختيار صاحبخانه قبلي دارد. اما متاسفانه اکثر مردم توان اين را ندارند که باقيمانده پول خودشان را که در تصرف مالک خانه قديم است به مالک خانه جديد بپردازند و بعداً براي تسويه حساب و احقاق حق به دادگستري مراجعه کنند پس به ناچار بايد بيننده نمايش هاي گوناگون صاحبخانه بي مروتي باشند که از وضع آنها حداکثر سوءاستفاده را خواهد کرد. داستان هاي گوناگوني نقل خواهد شد و طرف مقابل آنقدر پرگويي مي کند که براي خلاصي از قصه هايش و بر زمين گذاشتن تمام دارايي غيرنقدي مستاجر که بر پشت کاميون خاوري بار شده است و رهانيدن آن از دستان کارگران عجول که براي زودتر بردن اثاثيه آن را به در و ديوار مي زنند دور از چشم مستاجر يا حتي جلوي چشم او، چاره يي جز پذيرفتن وضع موجود ندارد.

4 - مخاطب اين نوشته حقوقدانان نيستند. ظلمي که بر دوستم رفت و توهين و تحقيري که شد مرا بر آن داشت تا دردش را بيان کنم و توصيه هايي به ديگر مستاجران کنم. اميدوارم اگر اين صفحه بر روي ميز يکي از بنگاه هاي معاملات املاک قرار گرفت در آنجا دست کم جانب انصاف را نگه دارند و همان گونه که در سوگند نامه ايشان نوشته شده است بي طرفانه کار کنند نه اينکه به جانب مالک غش کنند و از او طرفداري کنند و هر چه مالک خواست همان شود. ذکر اين نکته را هم لازم مي دانم که مالک و مستاجر هيچ کدام دشمن يکديگر نيستند. اميدوارم هم مالک و هم مستاجر در عقد اجاره و در طول مدت اجاره جانب انصاف را نگه دارند و با يکديگر دوستانه و انساني رفتار کنند.

5 - اجاره عقد لازم است يعني هيچ کدام از طرفين نمي توانند يکجانبه آن را بر هم بزنند بدون آنکه طرف مقابل با برهم زدن عقد اجاره موافق باشد. اما عملاً در زندگي اجتماعي نمي توان مستاجر را وادار کرد تا پايان مدت عقد در ملک مورد اجاره باقي بماند. افزون بر اين در اکثر قراردادها مستاجر از واگذاري مورد اجاره به غير منع شده است. مستاجر ممکن است به علل گوناگون مجبور شود از محل سکونت فعلي خودش نقل مکان کند و برود. براي مثال مستاجر دانشجوست و قصد بازگشت به شهر خودش را دارد يا مي خواهد در شهري ديگر ميهمان شود يا کارمند دولت است و بايد به ماموريت برود يا ماموريت اش تمام شده است و مجبور است به شهر ديگري برود. اما از سوي ديگر هيچ ضرورتي وجود ندارد که مالک قبل از انقضاي عقد اجاره آن را برهم بزند. در قراردادهاي اجاره برهم زدن قرارداد منوط است به توافق طرفين و در آن مقرر شده است هر طرف بعد از موافقت طرف مقابل بايد يک ماه اجاره بها را به طرف مقابل بدهد. اما عملاً کميسيوني که طرف مقابل داده است هم به يک ماه اجاره افزود؛ مي شود.

- عملاً مرسوم است که مستاجر هر موقع بخواهد مي تواند عقد اجاره را فسخ کند اما بايد يک ماه اجاره و کميسيون طرف مقابل را بپردازد. اما مالک قبل از انقضاي مدت قرارداد نمي تواند عقد را بر هم بزند مگر مستاجر رضايت داشته باشد. در اينجا بين حکم قانون که لزوم عقد است و پايبندي طرفين به مفاد قرارداد و آنچه مرسوم است تضادي به وجود مي آيد. گاهي بعضي از مالکان حاضر نيستند قبل از انقضاي مدت قرارداد آن را برهم بزنند. توصيه مي شود اگر از وضع خودتان اطمينان نداريد که آيا تا پايان مدت اجاره در ملک سکونت خواهيد داشت يا نه، بهتر است براي خودتان حق فسخي در قرارداد بگنجانيد و تصريح کنيد هيچ خسارتي هم نخواهيد پرداخت يا خسارتي کمتر از آنچه مرسوم است خواهيد پرداخت.

- بهترين کار در هر قراردادي پيش بيني روشي است براي حل و فصل دقيق، سريع و دوستانه اختلافات احتمالي. بهتر است در قرارداد اجاره طرفين با يکديگر توافق کنند که چنانچه اختلافي پيدا کردند شخصي که مقبول و معتمد طرفين است و اطلاعات کافي در خصوص موضوع دارد بين آنها داوري کند و طرفين نظر او را بپذيرند. معمولاً مردم ما در خريدن و اجاره کردن به اظهارنظر بنگاهداران اعتماد مي کنند. اما بنگاهداران نه کاملاً بي طرف هستند و نه اطلاعات حقوقي و قانوني لازم را دارند. توصيه مي شود طرفين (موجر و مستاجر) در خصوص تمام اختلافات ناشي از اجرا و تفسير قرارداد اجاره به صلاحيت شوراي حل اختلاف رضايت بدهند.

پيشتر اشاره شد در اکثر قراردادهاي اجاره شرطي گنجانيده شده است که چنانچه مستاجر بعد از انقضاي مدت قرارداد ملک را در تصرف خود نگه دارد بايد روزانه مبلغي بابت اجرت المثل بپردازد. به ياد داشته باشيد اجرت المثل خسارت تاخير در تخليه نيست. پس اگر مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده کرده باشد بعد از انقضاي مدت فقط بايد اجرت المثل مقررشده در قرارداد را بدهد نه اينکه هم مبلغي را بابت اجاره ماهانه طبق توافق قبلي بدهد و هم مبلغ اجرت المثل را. به عبارت ديگر دو پول نمي دهيد فقط اجرت المثل را به شرط آنکه استيفاي منفعت کرده باشيد پرداخت خواهيد کرد. براي جلوگيري از هرگونه سوءاستفاده و سوءبرداشت بهتر است هنگام قرارداد به اين موضوع تصريح کنيد که چنانچه شرط محقق شد مالک فقط استحقاق اجرت المثل را خواهد داشت.

- هيچ کس نمي تواند برخلاف قانون و من غيرحق شما را مجبور کند کاري را انجام بدهيد يا ندهيد. اما وقتي قبول کرديد به انجام دادن يا ندادن آن عمل، متعهد هستيد.

- در بنگاه هاي معاملات املاک براي انعقاد قرارداد فرم هاي چاپي وجود دارد اما براي اختتام قرارداد و تصفيه روابط طرفين هيچ گونه متني وجود ندارد. معمولاً در پشت نسخ قرارداد بنگاهدار مي نويسد؛ «مبلغ... وديعه قرض الحسنه در تاريخ... از موجر به نام... به مستاجر... نقداً پرداخت شد و مستاجر هيچ گونه طلبي ندارد.» هرگز تا مبلغ وديعه به دست تان نرسيده است، اين گونه ننويسيد.مخصوصاً اگر قرار است تمام يا بخشي از مبلغ وديعه نزد کسي بماند. با اين نوشته شما اقرار مي کنيد که پول تان را کاملاً دريافت کرده ايد و هيچ طلبي نداريد در صورتي که پول شما در گاوصندوق شخص ديگري است،توصيه مي شود دست کم به نحو ذيل قراردادي نوشته شود؛در تاريخ... موجر و مستاجر به ترتيب ذيل توافق کردند. موجر... مبلغ وديعه قرض الحسنه را طي چک شماره... بانک... به تاريخ... يا طي چک هاي مسافرتي به شماره... صادرشده از بانک شعبه... به تاريخ... يا نقداً به طور کامل پرداخت کرد / نکرد. باقيمانده مبلغ... در تاريخ... پس از تخليه کامل ملک و تسليم کليد آن به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئيس شوراي حل اختلاف محله... پس از کسر مبلغ... علي الحساب براي پرداخت بهاي آب، برق، تلفن و گاز پرداخت خواهد شد. مستاجر موظف و مکلف است که در تاريخ... ساعت... ملک را تخليه کند و کليد آن را به مالک / بنگاه معاملات املاک / رئيس شوراي حل اختلاف محله... با اخذ رسيد تسليم کند.ملک مذکور در تاريخ... به رويت مالک رسيده است و هيچ گونه اعتراضي به نحوه تصرف مستاجر در ملک خود ندارد و با امضاي اين قرارداد اعتراف و اقرار کرد که تمام طلب خودش را بابت تمام اجاره بهاي مذکور در قرارداد کاملاً دريافت کرده است و مستاجر هيچ گونه بدهي به وي ندارد و مالک هيچ گونه ادعايي عليه مستاجر ندارد.مستاجر با امضاي اين قرارداد اقرار و اعتراف کرد که هيچ گونه ادعايي عليه موجر ندارد.

- به ياد داشته باشيد اگر از طرف مقابل چک مسافرتي مي گيريد حتماً شماره هاي آن را در قرارداد يادداشت کنيد.

- مستاجر حق دارد لاشه قرارداد خودش را پس از «قرارداد تخليه» که اصطلاحاً بنگاهداران و مالکان آن را به غلط «فسخ» مي خوانند براي خودش نگه دارد. وقتي مدت قرارداد منقضي شده است فسخ هيچ معنايي ندارد. پس بنگاهدار نبايد براي پرداختن مبلغ قرض الحسنه که معمولاً به امانت نزد وي تا زمان تخليه گذاشته مي شود لاشه قرارداد را مطالبه کند. بهتر است قرارداد تخليه را در پشت (ظهر) قرارداد اجاره ننويسيد.

- پس از عقد قرارداد اگر در ملک اشکالاتي هست بلافاصله آن را به مالک اطلاع دهيد.

به ياد داشته باشيد سکوت شما به منزله اين است که در ملک هيچ اشکالي وجود ندارد و شما آن را صحيح و سالم تحويل گرفته ايد و اين توقع هست که در پايان مدت قرارداد آن را صحيح و سالم تحويل بدهيد.

به ياد داشته باشيد که مستاجر امين است و بايد دلسوزانه از ملک استيفاي منفعت کند و دخل و تصرفي غيرمتعارف در ملک نکند.

به ياد داشته باشيد ملک تخليه شده دردسرهاي کمتري دارد. اگر ملکي را انتخاب کرديد که شخصي ديگر در آن سکونت دارد و با ورود شما و بعد از پس گرفتن وديعه يي که به مالک پرداخته است وي ملک را تخليه خواهد کرد؛ هرگز و بدون اجازه مالک براي تسريع و تسهيل کار خودتان باقيمانده وديعه را به مستاجر يا متصرف قبلي که مدعي حقي است، نپردازيد.

- به ياد داشته باشيد شما با مالک طرف هستيد نه با مستاجر قبلي. اگر بدون اجازه و موافقت قبلي مالک- که بهتر است حتماً کتبي باشد- به مستاجر يا متصرف قبلي چيزي بپردازيد و مالک اجازه ندهد، در مقابل مالک هنوز مديون هستيد و براي باز پس گرفتن آن بايد به مستاجر يا متصرف قبلي مراجعه کنيد. در اين صورت به زحمت خواهيد افتاد. اگر اختلاف بالا بگيرد ممکن است مجبور شويد راهي دادگستري شويد.

- براي پرداخت هزينه هاي ساختمان از مدير ساختمان بخواهيد رسيد دريافت مبلغي را که طلب کرده است به شما بدهد تا خداي نکرده در پايان مدت قرارداد با اين ادعا روبه رو نشويد که هزينه هاي مشترک ساختمان را نپرداخته ايد. راه آسان تر اين است که از مدير ساختمان بخواهيد شماره حسابي در بانک به شما معرفي کند و مبلغ هزينه ها را به حساب او واريز کنيد و فيش بانک را نگه داريد.

- بيشتر مالکان در پايان مدت قرارداد توان برگردانيدن وديعه را به مستاجر ندارند. به همين علت منتظر مي مانند تا مستاجر جديدي پيدا شود و مبلغ وديعه را از مستاجر جديد بگيرند و به مستاجر قبلي بدهند. نکته اينجا است که مستاجر قبلي قبل از اتمام مدت قرارداد وظيفه يي ندارد به کساني که براي ديدن ملک مي آيند اجازه ورود بدهد. بعد از پايان مدت هم وظيفه يي ندارد تا يافتن مستاجر جديد انتظار بکشد. همان گونه که براي ايام بعد از انقضاي قرارداد براي روزانه اجرت المثل تعيين مي شود بهتر است براي مستاجر هم چنين حقي بر مبلغ وديعه اش صراحتاً در قرارداد تعيين شود.

- هنگام عقد قرارداد خجالت نکشيد و حتماً سند مالکيت مالک را ببينيد. اگر ملک سال قبل يا پيشتر اجاره داده شده است هرگز اجاره نامه قبلي را براي تنظيم قرارداد جديد مبنا قرار ندهيد. بنگاهداران موظفند براساس مفاد سند و پس از رويت آن قرارداد را تنظيم کنند.

- اگر مالک ملک شخصيت حقوقي است يعني مثلاً شرکت است اولاً از مدير شرکت يا کسي که مدعي است حق امضا و دخل و تصرف در ملک را دارد بخواهيد اسناد مبين اين اختيار را ارائه کند. ثانياً هرگز چک را در وجه شخص مدير شرکت صادر نکنيد.

- وعده هايي که طرفين به يکديگر مي دهند حتماً در قرارداد گنجانيده شود. براي مثال اگر مالک شفاهي و هنگام تحويل دادن ملک وعده بدهد که پس از تصرف مستاجر ملک را رنگ آميزي خواهد کرد هنگام انعقاد قرارداد به اين موضوع اشاره کنيد. گنجانيدن وعده ها در قرارداد به خوبي نشان دهنده نظر طرفين است که در چه شرايطي حاضر به انعقاد قرارداد شده اند.

- هنگام تصفيه حساب هرگز چک شخصي قبول نکنيد. پيشتر اين موضوع را به طرف مقابل اطلاع بدهيد. چون اين احتمال هست که چک محل نداشته باشد يا مشکلات ديگري داشته باشد. عقلاً هنگام صاف کردن حساب طرفين نبايد به گونه يي رفتار کنند که اختلاف ديگري بين طرفين ايجاد شود. به اين ادعا که در بازار چک رد و بدل مي کنند و مدت دار هم هست، اعتنايي نکنيد. شما نه بازاري هستيد و نه در بازار مشغول معامله کردن. رسم غلط و مخالف قانون بين عده يي هيچ الزامي براي ديگران ايجاد نمي کند.
اجاره و تخلیه واحدهای مسکونی در قراردادها
یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چند گاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ /۵ /۲۶ تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارائه می کنیم.

نکات مهم در اجاره املاک

۱) در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می شود.
مدت اجاره از روزی شروع می شود که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
۲) لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد. پس اگر فردی خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
۳) اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۴) موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
۵) تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک است مانند: نصب آبگرمکن یا شوفاژ و / / /
۶) اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
۷) مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
۸) اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
۹) عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
۱۰) عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نیست اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
۱۱) اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
۱۲) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳) اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
۱۴) تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند.
باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضا کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
ثانیاً، صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
۱۵) قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
هر گاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رؤیت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارائه دهد.
۱۶) پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
درخواست برای تخلیه به شوراهای حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک، است.


نمونه درخواست:


احتراماً اینجانب. / / / فرزند / / / / مقیم / / / / / یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان. / / / به پلاک ثبتی / / / / به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ / / / / به آقای / / / / فرزند. / / / از تاریخ / / / / / لغایت / / / / / به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.


۱۷) شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.
پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
۱۸) اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و / / / از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر است.
۱۹) اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
۲۰) اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و / / / باشد نمی تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ ودیعه تا سقف  000 /10/000 ریال در صلاحیت شورای حل اختلاف است) و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا کند.


منبع : محمد کاکاوند روزنامه اعتماد

مقالات حقوقی

آنچه از حقوق باید بدانید

<
5 دی 1391 14:52

راضیه زرین باش

پاسخ
  • گروه کاربری: میهمان
  • تاریخ عوضیت: --
  • وضعيت:
 
سلام
ضمن تشکر و خسته نباشد،سوالی از حضورتان داشتم.
اینجانب سال 87 واحدی را جهت دایر کردن آموزشگاه اجاره نمودم که موجر پسر بنگاه دار میباشد ،در تاریخ 15/2/91 به موجر اطلاع دادم که تصمیم به جمع آوری آموزشگاه دارم پایان قرار داد 91/3/1 بوده و من درهمان تاریخ ساختمان را تخلیه و منتظر پرداخت ودیعه از جانب او شدم ولی تا کنون مبلغ را (16 میلیون تومان)پرداخت نکرده است.نامبرده بدلایل جرم مالی در زندان است که اخیرا" مرخصی آمده و هچگونه تلاشی برای تسویه این مورد نمیکند .میخواهم بدانم که با این شرایط اقتصادی مملکت ما که ارزش پول به صفر رسیده چه کاری میتوانم انجام دهم .البته شکایتی در این مورد به دادگاه ارائه نمودم که فردا نوبت رسیدگی است لطفا" مرا راهنمایی کرده تا بتوانم راهکار مفیدی داشته باشم. با تشکر راضیه زرین باش

<
16 اسفند 1391 13:52

محمدهاشم

پاسخ
  • گروه کاربری: میهمان
  • تاریخ عوضیت: --
  • وضعيت:
 
میخواهم باشخصی در یک فارم کاوداری شریک شوم که( جای درست است از امان شخص است وهمینطوردسگاه لبنیاتی ،دوکان ویک ماشین یخچال دار)حالا من در قراردادچی را قید کنم که درآینده متضریرنشوم

<
1 تیر 1392 13:22

فرزاد بیژنی

پاسخ
  • گروه کاربری: میهمان
  • تاریخ عوضیت: --
  • وضعيت:
 
مکانی جهت کسب و کار اجاره نموده و خواسته های مالک هم اجرا شده به زمان تعیین شده اما مالک نسبت به وصل تلفن و لوله کشی اب فاضلاب که در قرار داد امده اقدام نکردن به مدت تا امروز و پس از گذشت 4 ماه ودادن اجاره بها از ایشان فسخ قرارداد را خواستارشدم وتا 4 ما امروز و فردا کردن وهمچنان پوسترهای که شماره تلفن داخل قرارداد قید شد بود و شاگردانی که پس از گذشت 4 ماه بعلت نداشتن اب بخاطر اینکه تدریس نقاشی اب رنک و رنگ روغن بود رفتن مالک حاضر نیست خسارت ناشی را که وارد کرده پذیرا و ودیعه که نزد ایشان میباشد از برق استفاده نشده بدهی قبل از قرارداد و ابونماه تلفن وصل نشده را و مدتی که ما را سردوانده را میخواهد کسر کنند ایا درست است


ارسال نظر

نام:
ایمیل:
متن نظر:
 
برای مشاهده بهتر سایت از مرورگر فایرفاکس ، اُپرا و یا گوگل کروم استفاده نمایید